Wonen in agrarisch gebied
Onze gemeente telt heel wat landbouwbedrijven en bijhorende woningen in agrarisch gebied.
Woningen gelegen in agrarisch gebied zijn bijna altijd bedrijfswoningen. Dit wil zeggen dat deze woningen op die locatie mogen of mochten worden opgericht omdat er een agrarische activiteit gevestigd is of was. Deze woningen mogen uitsluitend worden bewoond door de landbouwers verbonden aan deze agrarische activiteit.
De professionele mogelijkheden in agrarisch gebied zijn beperkt tot beroepsmatige landbouwactiviteiten. Landbouwactiviteiten zijn het beroepsmatig kweken van planten en/of vee/nutsdieren voor de markt. Nutsdieren zijn dieren die gehouden worden voor het product dat ze opleveren, zoals melk, vlees, eieren, wol... Het is essentieel dat de beroepsmatige landbouwactiviteiten een duidelijk economische activiteit vormen die het niveau van een hobby overstijgt, noch louter recreatief of educatief zijn. Er zijn bij een volwaardig bedrijf een aantal economische activiteiten vergunbaar, zoals bijvoorbeeld de verkoop van eigen (eventueel bewerkte) landbouwproducten.
De volwaardigheid van een bedrijf kan worden aangetoond middels beroepsbekwaamheid, economische perspectieven, businessplan continuïteit,...
Er zijn ook woningen die wel werden opgericht als bedrijfswoning maar waarvan kan worden aangetoond dat de agrarische activiteit werd stopgezet voor 1984 (en niet hervat werd voor 2000).
Voor al deze woningen kan bijgevolg een verschillend statuut van toepassing zijn:
- Een woning die voor 6 november 1977 aanwezig was in het agrarisch gebied, waar geen agrarische activiteiten hebben plaatsgevonden en waar enkel stedenbouwkundige handelingen hebben plaatsgevonden die vergund zijn of vrijgesteld waren van vergunning.
Deze woningen zijn vermoedelijk zonevreemde woningen, waar de zonevreemde basisrechten voor kunnen gelden. Het statuut van een zonevreemde woning kan blijken uit afgeleverde vergunningen.
- Een woning die voor 6 november 1977 aanwezig was in het agrarisch gebied en waar altijd agrarische activiteiten hebben plaatsgevonden.
Deze woningen zijn geen zonevreemde woningen, omdat ze omwille van de aanwezige agrarische activiteit een zone-eigen gebruik kennen. Deze woningen dienen in agrarisch gebruik te blijven als bedrijfswoning bij een agrarische (volwaardige) activiteit.
- Een woning die een agrarische functie had, maar voor 9 september 1984 tijdig werd omgevormd naar een zonevreemd gebruik, wordt geacht vergund te zijn in dit zonevreemd gebruik.
Deze woningen kunnen zonevreemde woningen zijn, omwille van de zonevreemde functie die aanwezig is voor 9 september 1984. Het was immers voor 9 september 1984 niet verplicht om een vergunning aan te vragen voor zo'n functiewijziging. Het statuut als zonevreemde woning zal uit de vergunningen moeten blijken.
Opname in het vergunningenregister
Indien u wilt aantonen dat uw (bedrijfs-)woning vergund geacht kan worden als zonevreemde woning, kan u hiervoor een opname in het vergunningenregister aanvragen bij de dienst Omgeving. U dient dan aan te tonen dat er nooit landbouwactiviteiten hebben plaatsgevonden op het perceel of dat alle landbouwactiviteiten werden stopgezet voor 9 november 1984.
Gelieve uw aanvraag te richten aan omgeving@ravels.be, vergezeld van de kadastrale historiek van een kadastraal planperceel of patrimoniumperceel op basis van mutatieschetsen, alsook de kadastrale schattingsfiches.
Deze kan u opvragen via https://fin.belgium.be/nl/particulieren/woning/kadastrale-gegevens
Zonevreemde functiewijziging
Indien de agrarische activiteiten niet zijn stopgezet, moet er - om bewoning door niet-landbouwers mogelijk te maken - een functiewijziging worden aangevraagd om van de bedrijfswoning een residentiële woning te maken. Bij zo'n aanvraag moeten wij een aantal zaken afwegen, nl. de ligging van de woning ten opzichte van actieve landbouwbedrijven, de kansen voor een nieuwe invulling met agrarisch gebruik en bij wijze van uitzondering eventueel de omvorming naar een residentiële woning. Wanneer zo'n functiewijziging voorligt, moeten wij rekening houden met bovenstaande factoren en een adviesvraag stellen aan het Agentschap Landbouw en Zeevisserij. Het advies van het Agentschap staat ten dienste van de bestaande landbouwbedrijvigheid en herontwikkelingskansen van goed gelegen sites. Zij adviseren zonevreemd gebruik van het agrarisch gebied enkel gunstig wanneer de zonevreemde bewoning slechts een beperkte impact heeft en vaak mits naleving van strikte voorwaarden. Zo zal er gevraagd worden om het overgrote deel van de landbouwbedrijfsgebouwen te slopen, zodat een eventueel bijgebouw (zeer) ondergeschikt zal zijn aan de zonevreemde woning.
Bij een zonevreemde woning mogen in de regel tot 40m² aan vrijstaande bijgebouwen worden opgericht (binnen 30m van de woning onder het vrijstellingenbesluit), evenals een hobbystal onder de modaliteiten van de uitzondering in de VCRO voor hobbystallen.
Bij een zonevreemde woning mogen er - nadat ook hiervoor een omgevingsvergunning werd bekomen - volgende complementaire activiteiten worden uitgeoefend: kantoor, dienstverlening of vrije beroepen. Andere activiteiten zijn niet vergunbaar in zonevreemde woningen, noch in zonevreemde bijgebouwen.
Meer informatie over de gewestplanbestemming kan u hier terugvinden: https://omgeving.vlaanderen.be/nl/ruimtelijk-beleid-en-planning/bestemmingsplannen-grups-gewestplan/gewestplan
Meer informatie over zonevreemde woningen kan u hier terugvinden:
https://omgeving.vlaanderen.be/nl/decreten-en-uitvoeringsbesluiten/zonevreemd/woning-zonevreemd
Meer informatie over een hobbystal kan u hier terugvinden:
https://omgeving.vlaanderen.be/nl/decreten-en-uitvoeringsbesluiten/wetwijzer/hobbystallen-voor-weidedieren-in-agrarisch-gebied-vcro-artikel-4482
Elk perceel is anders en vraagt een aanpak op maat van de bedrijfssite of de zonevreemde woning. Indien u vragen hebt, mag u contact opnemen met de dienst Omgeving.
